Оценка соответствия гостиничного комплекса "Исаакиевский отель" требованиям отельного оператора InterContinental Hotels Group к гостинице категории 4*

Местоположение - это главное, что определяет специфику гостиницы, спрос на ее услуги и его зависимость от сезонности, обуславливает сегмент потребителя, ценовую политику гостиницы в целом.

Особенность местоположения гостиничного комплекса "Исаакиевский отель" заключается в его исключительной выгодности и даже эксклюзивности. Отличное месторасположение будущей гостиницы, обусловленное нахождением в историческом центре города, отличными видовыми характеристиками, сложившейся туристской и развитой городской инфраструктурой, трудно переоценить. Это, с одной стороны, престиж и удобство нахождения в незнакомом или знакомом мегаполисе, с другой стороны - коммерческая ценность как объекта недвижимости. Местоположение окупается немедленно на 100% в силу его коммерческой ценности как объекта недвижимости при любом его доходном функционирование в будущем.

Это, в свою очередь, позволяет определить нам некоторые параметры позиционирования объекта как гостиницы:

1. Местоположение гостиницы удовлетворяет требованиям, предъявляемые к местоположению целевого рынка бизнес-отелей (гостиницам делового назначения) и дает возможность продвигать ее как "гостиницу среднего класса". Отель, специализирующийся на бизнес-туризме, бизнес-отель обычно имеет уровень четыре звезды 4*. По определению, применительно к местоположению, он должен быть:

- расположен в деловом центре города поблизости от важнейших государственных учреждений, административных, общественных и других центров городов и поселений;

- оборудован стоянкой и гаражом для транспортных средств.

Важным фактором бизнес-отеля является его престижность, поскольку по тому, в каком отеле остановился бизнесмен, его партнеры судят о положении представляемой им фирмы.

2. Точно также и гостиница, предназначенная для обслуживания туристов, приезжающих с познавательными целями, должна располагаться ближе к историческому, культурному центру города, основным объектам показа, т.е. местоположение соответствует также и требованиям концепции туристской гостиницы среднего класса. Эта гостиница, в принципе, может быть любой звездности, если это приемлемо в данном конкретном месте. От категорийности напрямую зависит уровень цен, а значит, и класс постояльцев. 3* - это обычный среднестатистический путешественник. В более престижную высококатегорийную гостиницу 4*, соответственно, поселится более богатый клиент.

Архитектурно-планировочное решение продиктовано характером существующей застройки в соответствии с санитарными и противопожарными требованиями с максимально возможным использованием территории. Архитектурно-планировочные и строительные элементы гостиницы соответствуют СНиП 20802. Предусмотрен также комплекс мероприятий по охране окружающей среды.

Ввиду исходных условий проект окружен целым рядом сопутствующих ограничений, которые в процессе реализации проекта повлекли за собой необходимые инженерные решения. Ограничения касаются сохранения внешнего облика фасадов зданий на Конногвардейском бульваре и Галерной улице и максимальной высоты строений по нормам ГИОПа в архитектуре исторической части Петербурга. Максимальные высоты надстроек продиктованы, исходя из правил, так называемой, соляции (освещенности), поскольку отель не должен заслонять свет зданиям на противоположной улице.

Основная планировочная идея - создание комплекса отеля, наиболее экономично и компактно используя имеющийся участок. В ходе проектирования был подробно рассмотрен вопрос возможных приращений к этим зданиям, вмещения максимального количества объектов в наличествующую территорию, с учетом того, что это коммерческий проект, который предусматривает получение прибыли. Приоритет был отдан номерному фонду, поскольку основной источник прибыли в гостиничном бизнесе - это в первую очередь сдача номеров. Все остальное - рестораны, сервисные службы и структуры, оказывающие дополнительные услуги относятся к побочным видам заработка. Нельзя забывать и о технических помещениях, обслуживающих работу всего комплекса: кладовых, холодильных камерах, прачечных, кабинетах управленческого персонала, комнатах инженерных служб и т.п.

По вместимости гостиница среднего размера (по определению до 300 номеров) - ориентировочно 250 номеров: 30 одноместных и 200 двухместных, 20 люксов (многокомнатных номеров), рассчитанных на прием 350 постояльцев. Внешняя этажность -7, внутренняя - 8 этажей.